BGH kippt Bearbeitungsgebühren auch bei Bausparverträgen

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 8.11.2016, Az. XI ZR 552/15 Bearbeitungsgebühren bei Bausparverträgen („Darlehensgebühr bei Bauspardarlehen“) für unzulässig erklärt. Konkret geht es um die Bearbeitungsgebühr, die mit Beginn der Auszahlung des Bauspardarlehens fällig wird.

Damit hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung, nach der diese Gebühren „als Gewinn letztlich auch der Bauspargemeinschaft zugute komme“ konsequenterweise jedenfalls hinsichtlich der Darlehensgebühr aufgegeben.

Bei der Darlehensgebühr handele es sich um eine gerichtlicher Klauselkontrolle unterliegende sogenannte Preisnebenabrede. Die Klausel sei dahingehend zu verstehen, dass mit der Gebühr keine konkrete vertragliche Gegenleistung vergütet wird. Vielmehr diene die Gebühr der Abgeltung von Verwaltungsaufwand, der für Tätigkeiten der Beklagten im Zusammenhang mit den Bauspardarlehen anfalle.

Nach der gesetzlichen Grundregel des § 488 Abs. 1 Satz 2 BGB stellt bei Darlehensverträgen allein der Zins die Gegenleistung für die Bank dar, nicht aber sonstige nicht laufzeitabhängige Gebühren. Der BGH hat jetzt entgegen der Vorinstanzen klargestellt, dass dies auch für Bauspardarlehensverträge gilt. Die Abwälzung von nebenvertraglichen Kosten durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) hat der BGH in anderen Sachverhalten seit langem als unzulässig angesehen.

Konkret hat der BGH die folgende Klausel für unzulässig eingestuft:
„Mit Beginn der Darlehensauszahlung wird eine Darlehensgebühr in Höhe von 2 % des Bauspardarlehens – bei der Wahl gemäß § 9 Abs. 3 vor Abzug des Disagios – fällig und dem Bauspardarlehen zugeschlagen (Darlehensschuld).“

Von dieser Entscheidung des BGH ist die Abschlussgebühr nicht erfasst, sondern explizit die Gebühr, die mit Beginn der Auszahlung des Bauspardarlehens von der Bausparkasse erhoben wird.

Betroffene Kunden können daher die von den Bausparkassen erhobene Bearbeitungsgebühr zurückfordern. Dies gilt auch für Bausparverträge, die schon vor etlichen Jahren abgeschlossen wurden. Angesichts der hohen Bausparsummen dürften sich Rückforderungen in der Regel mindestens im vierstelligen Bereich befinden.

Gerne unterstützen wir Sie mit der Geltendmachung Ihrer Rückforderungsansprüche. Eine erste Einschätzung der Rechtslage zu Ihrem Bausparvertrag erfolgt kostenfrei durch unsere Kanzlei. Senden Sie uns einfach eine Kopie Ihres Bausparvertrages per E-Mail (kanzlei@mlw-law.com), Post (Maxim-Gorki-Str. 10, 06114 Halle) oder Fax (0345/29267-299) zu. Telefonisch erreichen Sie uns Mo – Fr. von 7 bis 19 Uhr unter 0345/29267-0.

Vorgehen gegen Beleidigungen über WordPress.com (Automattic Inc.)

Immer wieder werde ich von Unternehmen und Privatpersonen beauftragt gegen Verleumdungen und Beleidigungen und Identitätsdiebstahl im Internet vorzugehen. Das deutsche und europäische Recht bietet Betroffenen gute Möglichkeiten gegen solche Persönlichkeitsrechtsverletzungen effektiv vorzugehen. Auch wenn der Täter anonym bleibt, ist es möglich gegen ihre Serviceprovider vorzugehen – jedenfalls sofern diese in Europa ansässig sind.

Das US amerikanische Unternehmen Automattic Inc. ist ein unrühmliches Beispiel dafür, wie manche außereuropäischen Unternehmen mit den Rechten von Opfern von Verleumdung und Beleidigung umgehen. Automattic Inc. weigert sich regelmäßig deutsche Urteile auf Löschung zu akzeptieren. Bei Verletzung des Persönlichkeitsrechts besteht zudem derzeit kaum eine Möglichkeit die Urteile in den USA anerkennen zu lassen.

Meine Strategie ist es gleichwohl, Urteile gegen Automattic zu erwirken und dann zu gegebener Zeit bei Veranstaltungen von Automattic Inc. in Europa sowie ggf. gegen seine Mitarbeiter vollstrecken zu lassen. Erst kürzlich konnte ich einen beachtlichen Teilerfolg erringen, da Automattic Inc. in Wien einen großen Kongress veranstaltete. Für gerichtliche Auseinandersetzungen mit dem US-Unternehmen ist es daher von größter Bedeutung die handelnden Personen und Hintermänner zu kennen. Dazu gehören zum heutigen Tage beispielsweise Chris Taylor, Joel Bronkowski, Matt Nullenweg, Paul Sieminski oder Stuart West.

Mein Ziel ist es insgesamt den Druck unter Ausnutzung aller zur Verfügung stehenden legalen Mittel derart zu erhöhen, dass Automattic die wirtschaftliche Tätigkeit in Europa mittelfristig derart erschwert wird, dass man dort nicht umhin kommen wird, europäisches Recht zu respektieren.

Wenn Sie Opfer von Verleumdungen, Beleidigungen oder Identitätsdiebstahl auf Seiten von WordPress.com sind, vertrete ich Sie gerne. Jede Beauftragung wird den Druck auf Automattic Inc. erhöhen und ist ein Beitrag zur Durchsetzung von deutschem und europäischem Persönlichkeitsrechtsschutz im Internet.

vA-KfB engl-urteil

Widerrufsmöglichkeit für alte Immobilienkredite endet im Juni 2016

Die meisten der zwischen Ende 2002 und Mitte 2010 abgeschlossenen Immobilienfinanzierungen können noch bis zum 21.06.2016 widerrufen werden. Auf diese Weise können Verbraucher große Beträge von den Banken zurückfordern.

Hintergrund ist ein für die Banken folgenschwerer Fehler im Text der alten Kreditverträge, den die meisten Banken in dieser Zeit genutzt haben. Die gesetzlich geforderte Widerrufsbelehrung, die Banken ihren Kunden bei Immobiliendarlehensverträgen zu erteilen hatten, waren in der Vergangenheit oft fehlerhaft. Deshalb können Verbraucher in diesen Fällen auch noch Jahre später den Darlehensvertrag jederzeit widerrufen, weil der Lauf der zweiwöchigen Widerrufsfrist ohne ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung nicht begonnen hat.

Dies gilt auch für bereits abgelöste oder getilgte Darlehen. Kunden haben wegen der historisch niedrigen aktuellen Zinsen daher verschiedene Möglichkeiten große Beträge von den Banken zurückzuerhalten.

Durch eine gesetzliche Neuregelung endet die Widerrufsmöglichkeit jedoch am 21.06.2016. Es ist daher Eile geboten.

Eine kostenlose Ersteinschätzung der Erfolgsaussichten und eine Berechnung des Erstattungsbetrages erhalten Sie durch die Rechtsanwälte Maurer und Kollegen, unter der Rufnummer Tel. 0345-29267-0 oder per E-Mail an info@mlw-law.com.

Veränderungssperre des Baugesetzbuchs

Die Gemeinden können gemäß § 14 des Baugesetzbuches (BauGB) zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre beschließen, wenn bereits ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst ist. Dieses befristete Bauverbot darf zum Inhalt haben, dass bestimmte Bauvorhaben nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen. Darüber hinaus kann mit ihr bestimmt werden, dass erhebliche oder wesentlich wertsteigernde, normalerweise genehmigungsfreie Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen nicht vorgenommen werden dürfen.

Mit der Veränderungssperre besteht für die Gemeinde die Möglichkeit, die Ausübung bestimmter bestehender Baurechte innerhalb einer Geltungsdauer von bis zu vier Jahren zu untersagen und erneut eingehende Bauanträge abzulehnen.
Ausnahmen und Freistellungen können zugelassen werden, wenn dem keine öffentlichen Belange entgegenstehen. Freistellungen erfolgen für Vorhaben, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Veränderungssperre bereits eine Baugenehmigung erhalten haben und für Vorhaben, die der Gemeinde bereits bekannt waren und mit dessen Ausführung bereits vor Inkrafttreten der Sperre hätte begonnen werden können.

Die Veränderungssperre dient dem Schutz der Planungshoheit der Gemeinden. Der Bauherr sowie Grundstückseigentümer werden durch eine solche Veränderungssperre erheblich beeinträchtigt und in ihren Baurechten, die von Art. 14 Abs. 1 GG geschützt werden, beschränkt.

Daher ist die Veränderungssperre auch nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.

Voraussetzungen für den Erlass einer Veränderungssperre sind:
• Zuständigkeit des erlassenden Organs der Gemeinde
• Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans
• ortsübliche Bekanntgabe des Aufstellungsbeschluss
• Mindestmaß an Konkretisierung der in Aussicht genommenen Planung
• Erforderlichkeit der Veränderungssperre zur Sicherung der Planung

Bestehen diese Voraussetzungen nicht, können Betroffene die Veränderungssperre im Wege des Widerspruchs und der Klage erfolgreich angreifen, wenn deren Antrag auf Genehmigung unter Versagung der Ausnahme nach § 14 Abs. 2 abgelehnt wurde.

Im Einzelfall wird die Zulässigkeit einer solchen Sperre daher durch zu prüfen sein.

Zurückstellung von Bauanträgen

Städte und Gemeinden können nach nach § 15 des Baugesetzbuches (BauGB) Bauanträge unter bestimmten Voraussetzungen zurückstellen. Die Zurückstellung dient dem Schutz künftiger Bebauungspläne und in engen Grenzen auch von Flächennutzungsplänen. Mit der Zurückstellung kann die Gemeinde einzelne Bauvorhaben vorläufig untersagen.

Die Zurückstellung bedeutet für den Bauherrn eine erhebliche Beeinträchtigung seines Rechts, das eigene Grundstück nutzen zu können. Die Zurückstellung ist deshalb nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig und kann – sofern diese Voraussetzungen nicht vorliegen – erfolgreich angegriffen werden.

Die Zurückstellung ist beispielsweise nur dann anwendbar, wenn zwar die Voraussetzungen für eine Veränderungssperre vorliegen, die Veränderungssperre aber von der Gemeinde bisher nicht erlassen worden ist oder nicht erlassen wird.

Die Zurückstellung dient der Sicherung der Bauleitplanung. Daher ist sie nur dann zulässig, „wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde“. Nur wenn hinreichend erkennbar ist, daß das zur Genehmigung gestellte Bauvorhaben mit den beabsichtigten planerischen Gestaltungen nicht vereinbar ist, sind die nachteiligen Wirkungen einer Zurückstellung zulässig. Dafür ist jedenfalls nicht ausreichend, wenn die Gemeinde lediglich das städtebaulich Unerwünschte feststellt (sog. Negativplanung).

Es kommt also für die Beurteilung der Zulässigkeit auf die konkrete Planungskonzeption der Gemeinde und deren Fortschritt an, was im Einzelfall -in bestimmten Grenzen- durch Akteneinsicht und Lektüre der Beratungsprotokolle ermittelt werden kann.

Relaunch unseres Diskussionsforums für Rechtsberatung und Steuerberatung

Relaunch unseres Diskussionsforums für Rechtsberatung und Steuerberatung: mit einer neuen Forensoftware unter www.online-anwalt.org – Über Ihre Registrierung und Diskussionsbeiträge freuen wir uns.

Seit September 2015 haben wir die Software unseres Forums umgestellt und verwenden nun „Burning Board“ der Firma WoltLab GmbH. Die neue Software ist wesentlich übersichtlicher als die alte Software und bietet zahlreiche neue Funktionen. Zudem ist sie „responsiv“ und kann auch problemlos mit Mobilgeräten genutzt werden. Wir freuen uns über Feedbacks und Verbesserungsvorschläge unserer Nutzer.

AstroTrends und Parapsychologe Hans-Joachim Schröder

Es ist kaum nachzuvollziehen, wie leicht sich manche Menschen auf völlig sinn- und wertlose Verträge einlassen. Ein ganz besonders eindrucksvolles Beispiel hierfür sind die „AstroTrends“ der Stuttgarter IMV-Verlag GmbH & Co. KG zum stolzen Preis von bis zu 12 Euro je Ausgabe.

Diese „AstroTrends“ werden von einem Herrn Hans-Joachim Schröder herausgegeben, der dort als Parapsychologe, Seher, Fachastrologe und Zukunftsforscher angepriesen wird. Inhaltlich bedient das Blatt vor allem pseudowissenschaftliche Weltverschwörungstheorien („Geheime Abmachungen mit Außerirdischen“), astrologischen Hokuspokus („Weihnachtsorakel“) und pseudochristlichen Engelskult („Erzengel-Michael-Ritual“). Geschickt werden dort Sehnsüchte der älteren Zielgruppe nach vermeintlichen Erklärungen einer komplizierter werdenden Welt und persönlicher Nähe aufgegriffen.

Bei der Bestellung eines Abonnements stellt der Verlag zahlreiche Gratis Geschenke in Aussicht. „Reichtums-Öl“ soll nachhaltig sämtliche Blockaden aufheben, die den Wohlstandszufluss hemmen. Mit „Kraftfeld-Scheiben“ könne nicht nur Trinkwasser belebt werden, sondern auch Speisen und Medikamente von Negativem befreit werden. Mit den „Mystischen Tonkabohnen“, die als Glücksbringer und Schutzamulett fungierten, können Liebe, Erfolg und heilende Kräfte angezogen werden.

Einer meiner älteren Mandanten hatte zahlreiche Post von „AstroTrends“ erhalten. Später meldete sich dann auch noch eine FKH GbR und ein Rechtsanwalt Christian von Loefen, der seine Kanzlei als Rechtsanwaltskanzlei am Modenbach (vormals Wehnert & Kollege / Harthausen) bezeichnet, wegen angeblich offener Forderungen gegen meinen Mandanten. Ich habe den Bezug der „AstroTrends“ nun für Ihn gekündigt und erlaube mir nachfolgend das Kündigungsschreiben zur allgemeinen Erheiterung zu veröffentlichen.

20150703-1765-PK_geschwärzt_Seite_1 20150703-1765-PK_geschwärzt_Seite_2

Der Text darf gerne als Mustervorlage für eigene Kündigungsschreiben verwendet werden, wobei eine Rückversicherung bei den Erzengeln grundsätzlich empfohlen wird.

Verwaltungskostenbeiträge – Urteil des OLG Düsseldorf vom 06.11.2014, Az. I-16 U 202/13

Das OLG Düsseldorf hat in seinerm Urteil vom 06.11.2014, Az. I-16 U 202/13 entschieden, dass kein Anspruch auf Rückzahlung von Verwaltungskostenbeiträgen bei Förderdarlehen der NRW.Bank bestehe.

Den Klägern wurde mit Zuwendungsbescheid vom 29.10.1980 ein öffentliches Darlehen in Höhe von 276.500,00 DM zur Förderung der Schaffung von Wohnraum bewilligt. Auf dieser Grundlage schlossen sie mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten einen Darlehensvertrag. Gemäß § 5 Abs. 3 des Darlehensvertrages hatten die Kläger einen laufenden jährlichen Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von zunächst 0,5% des Ursprungskapitals zu leisten. Insgesamt zahlten die Kläger insoweit jedenfalls 17.808,02 € an die Beklagte.

§ 13a des Wohnbauförderungsgesetzes Nordrhein-Westfalen (WBFG) sah vor, dass die Wohnungsbauförderungsanstalt einmalige und laufende Verwaltungskostenbeiträge erheben konnte. Dem entspricht heute § 11 Abs.2 S. 2 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW). Die Höhe der laufenden Verwaltungskostenbeiträge wurde durch einen Runderlass  des Innenministers auf 0,5 % bestimmt.

Das Gericht begründet seine Auffassung mit der Ansicht, dass die Verwaltungskostenbeiträge keine Preisnebenabrede seien, sondern eine Preishauptabrede, die keiner Inhaltskontrolle unterliegen würden. Zudem sei es jedenfalls zweifelhaft, ob die Wohnungsbauförderungsanstalt als Unternehmerin im Sinne von § 14 BGB anzusehen sei. Auch unterlägen Förderdarlehen wegen § 491 Abs. 2 Nr. 5 BGB aufgrund ihrer besonderen Vergünstigungen nicht dem strengen Verbraucherschutz.

Gleichzeitig handele es sich bei der Verwaltungskostenbestimmung in dem Darlehensvertrag aber um eine allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB. Es sei auch keine „rein deklaratorische Klausel“, da das WBFG selbst nicht unmittelbar die Höhe des Verwaltungskostenbeitrages regle und auch keine zwingende Bestimmung sei.

Der Verwaltungskostenbeitrag vergüte zwar keine Sonderleistung. Gleichwohl handele es sich bei § 5 Abs. 3 des Darlehensvertrages nicht um eine kontrollfähige Preisnebenabrede, sondern um eine Preishauptabrede.

Preisnebenabreden, die keine echte (Gegen-)Leistung zum Gegenstand haben, sondern mit denen der Klauselverwender allgemeine Betriebskosten, Aufwand für die Erfüllung gesetzlich oder nebenvertraglich begründeter eigener Pflichten oder für sonstige Tätigkeiten auf den Kunden abwälze, die der Verwender im eigenen Interesse erbringt, seien der Inhaltskontrolle unterworfen.

Die Auslegung der gegenständlichen Klausel ergebe aber, dass es sich um eine kontrollfreie Klausel handele, denn Es sei anerkannt, dass der Darlehensgeber neben dem Zins ein Disagio als zinsähnliches (Teil-)Entgelt für die zeitweilige Kapitalnutzung in Gestalt eines Einmalentgelts erheben kann, das in der Regel integraler Bestandteil der laufzeitabhängigen Zinskalkulation sei.

Das Urteil im Volltext können Sie hier herunterladen: OLG Düsseldorf - Förderdarlehen (1727)

 

Rückforderung von Gebühren und Verwaltungskosten der Förderbanken (IBB, NRW.Bank, etc.)

Derzeit erreichen mich zahlreiche Anfragen wegen der Möglichkeit Bankgebühren zurückzufordern, die durch öffentliche Banken wie z.B. IBB oder NRW.Bank erhoben worden sind.

Betroffene Bankkunden haben die Banken häufig bereits selbst zur Erstattung aufgefordert und dann regelmäßig eine ablehnende Antwort – u.a. unter Hinweis auf ein Urteil des VG Berlin aus 2009, oder eines des OLG Düsseldorf – erhalten.

Begründet wird die Auffassung der Banken im Wesentlichen damit, dass die Erhebung der Gebühren nicht durch die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Bank erfolgt, sondern durch den zugehörigen öffentlich-rechtlichen Bewilligungsbescheid. Deshalb wird behauptet, der Bewilligungsbescheid müsse über das Verwaltungsgericht angegriffen werden. DAS OLG Düsseldorf meint im Wesentlichen, bei den Verwaltungsksoten handele es sich um keine Preisnebenabreden.

Diese Rechtsauffassung ist meines Erachtens aber unzutreffend. Freilich kommt es immer auf den konkreten Darlehensvertrag an und eine Entscheidung in dieser Sache durch den BGH steht bislang aus.

In dem mir zuletzt vorliegenden Fall hat die IBB meines Erachtens ihre öffentlich-rechtliche Förderentscheidung durch privatrechtliches Handeln unter Inanspruchnahme des Privatrechts umgesetzt. Subventionsdarlehen stellen in solchen Fällen zwei rechtlich selbstständige Stufen dar. Die erste Stufe klärt dabei das verwaltungsrechtliche „ob“ der Subvention, die zweite Stufe regelt das privatrechtliche „wie“ des Darlehensvertrages nach den § 488 BGB.

Der Bewilligungsbescheid und der zugehörige Darlehensvertrag stehen sich also rechtlich selbstständig gegenüber und sind gemäß der sog. „Zwei-Stufentheorie“ getrennt zu betrachten. Der Verwaltungskostenbeitrag ist dabei privatrechtlicher Natur und nicht unter Bezugnahme auf die Bewilligungsbescheide erhoben worden. Hierfür spricht die deutliche Bezugnahme im Darlehensvertrag auf das Bürgerliche Gesetzbuch, das Gesetz über das Kreditwesen und die zivilrechtlichen Rückgriffmaßnahmen
nach der Zivilprozessordnung.

Darüber hinaus wird in dem Darlehensvertrag auf die Allgemeinen Geschäftsbedingen der IBB verwiesen, was auch sehr eindeutig für ein zivilrechtliches Rechtsverhältnis sprechen dürfte.

Meines Erachtens lohnt es sich daher, auch die Darlehensverträge der öffentlich-rechtlichen Banken auf die Erhebung unzulässiger Gebühren zu überprüfen und Rückforderungen dann ggf. noch in diesem Jahr gerichtlich geltend zu machen, um die Verjährung zu hemmen.

Stellungnahme zum Änderungsentwurf des Landes- und Kommunalwahlgesetzes

Ende Oktober habe ich unter Mitarbeit von Herrn cand. iur. Karsten Gröger im Rahmen einer Sachverständigenanhörung des Innenausschusses auf dessen Anfrage hin Stellung genommen zum „Entwurf eines Zweiten Gesetzes zur Änderung des Landes- und Kommunalwahlgesetzes“ in Mecklenburg-Vorpommern.

Der im Innenausschuss beratene Gesetzesentwurf hat dabei einen überwiegend positiven Eindruck hinterlassen. Die vorgeschlagenen Änderungen und Anpassungen führen meines Erachtens das bisher bestehende Recht folgerichtig weiter und passen es den durch das Bundesverfassungsgericht aufgestellten Grundsätzen zur Größenabweichung von Wahlkreisen an.

Positiv aufgefallen sind darüber hinaus auch die Reduzierung von Bürokratie und Verwaltungsaufwand sowie die Stärkung von Rechtssicherheit und Rechtsklarheit für den Bürger. Weiterhin wird der vorgelegte Entwurf einen Beitrag zur Chancengerechtigkeit zwischen den Parteien und Wählergruppen leisten. Die Auffassung, dass durch das Gesetz die öffentlichen Haushalte nicht stärker belastet, sondern im Gegenteil sogar leicht entlastet werden, teile ich ebenfalls.

Mit Blick auf den Grundsatz der Normenklarheit und zur besseren Verständlichkeit für den Rechtsunterworfenen habe ich aber entgegen des Handbuchs der Rechtsförmlichkeit empfohlen, im Gesetz auf die Verwendung männlicher und weiblicher Formen personalisierter Nomen zu verzichten und sich stattdessen der inklusiven Variante des generischen Maskulinums zu bedienen.

Unter Punkt III. meiner Stellungnahme habe ich schließlich ein Vorschlag zur gesetzlichen Regelung des Umgangs mit Plakatwerbung (Wahlsichtwerbung) der Parteien und Wählergruppen im Wahlkampf unterbreitet.

Der Volltext der Stellungnahme kann hier heruntergeladen werden:

Stellungnahme Wahlrechtsänderung (1010)